房企如何实现中考年均目标？

大家好，我是本栏目的编辑郝帅。现在我给大家解释一下上面的问题。“半年度考核”往往被视为房企一年中最重要的绩效考核节点之一，因为它预示着年度目标可能实现。

根据中心医院的数据，今年年初共有39家房企公布了全年销售目标，平均增速仅为19.2%，较2018年下降24.8个百分点。其中，只有傅生、钟君、仁恒置地的目标增速在30%以上，而碧桂园、万科等头部房企近几年不再公布销售目标。

记者注意到，上半年，在上述公布年度销售目标的39家房企中，仅有14家实现了50%以上的目标；销售额超过50亿元的房地产企业有147家，比去年同期增加9家。

对此，58房研院首席分析师张博表示，过去房企一般会在下半年进行更多的“押注”，如果上半年没有足够的投资，下半年仍有可能实现大供应的目标。

TOP30~50房企加速“千亿”。

今年上半年，在“房住不炒”“因城施策”的主基调下，房地产市场实现了稳定预期。

虽然很多房企在年初给今年的市场一个“稳”的基调，但实际上，每一个房企都在暗地里想做一个勤劳的“主人”。

据中心医院统计，2019年上半年，147家房企销售额突破50亿元，较去年增长9家；总销售额达58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%；市场份额提升9个百分点，市场集中度持续提升。

但值得注意的是，在年初公布年度销售目标的39家房企中，只有14家实现了50%以上的目标，包括恒大、融创、保利、中海等头部房企，平均目标完成率为47.8%，完成率最低的花季仅完成了36.6%的目标。

大多数房企在“中考”中成绩平平。他们为什么要在下半年完成年度目标？

上半年房企营数及平均销售额来源：中智研究院。

“上半年房企完成率在40%左右是正常的。如果上半年销量能超过40%，全年目标达成率会很好。”张博告诉记者，过去，房企一般会在下半年进行更多的“押注”，如果上半年没有足够的投资，下半年仍有可能实现大供应的目标。今年，许多房地产企业在上半年开始发力。

记者观察到，在超前努力的背后，行业集中度不断提升，销售门槛也不断提高。根据中心医院数据，今年上半年，50亿元以上房企平均权益销售金额为318亿元，市场份额为62.8%。其中，TOP10房企权益金额门槛为736.3亿元，TOP30房企权益金额门槛为365亿元。

从目标完成情况来看，今年上半年TOP30~50房企打得更狠。2018年，全国共有30家“千亿”房企。因此，TOP30~50的房企也是今年冲击“千亿”阵营的主力军。

据悉，上周有5家TOP20房企召开了半年度营销会议。知情人士告诉记者，上述房企的判断基本一致，而且他们都专注于销售。“今年上半年的水平整体上还落后于去年，所以现阶段大家(房企)还在赶规模。”

e房地产公司的一位高级主管

大多数房企在“中考”中成绩平平。他们为什么要在下半年完成年度目标？

2019年上半年代表各级房地产企业的城市销售占比来源：企业公布，中国科学院组织。

“可以说，三四线持仓较重的房企压力会更大。”克里研究中心总经理林博告诉记者。

的确，从全国经济运行、房地产交易结构以及最直接的“70个大中城市房价”来看，可以看出三四线城市的楼市已经呈现出加速降温的趋势。与去年上半年相比，三四线城市的交易占房地产企业业绩的比重呈下降趋势。

“所以这样的企业更渴望抢速度，如果能想办法实现三季度的销售目标，绝对不会把仓位压到四季度。”林博表示，征地主要集中在三四线城市的房企，今年的竞争会更加激烈。33，354“整体死亡或转移。”

一位TOP30房企的营销总监告诉记者，目前三四线还卖得不错的城市，企业都在抓紧窗口期出货。淡季也要上市供货，就看营销怎么做。而已经回到一二线城市的房企，虽然业绩目标可能达成，但受制于这些区域的高压调控，房企可能面临另一个情况——盈利目标未必能达成。

上述营销总监表示，“很多城市限价严格，比如苏州、杭州、西安、合肥，房企要想拿到预售证就必须符合所在城市严格的限价规定，这就意味着利润会卡得很死。但一二线城市的项目，只要性价比高，去化压力就不大。这确实也是一个矛盾。”

对不断追求规模的房企而言，一个不容忽视的因素是融资环境。林波指出，今年上半年资金环境持续收紧，进入7月份，融资渠道仍在进一步收紧。预计下半年这样的格局还会继续，所以房企现金流压力会非常大，这就会促使房企加快预售，进一步提升周转率。

高力国际研究指出，经过10年的快速扩张，中国房地产市场正面临着越来越大的发展阻力。由于对全球经济不确定性，投资人在制定投资计划与策略时更偏保守。在城市加速分化下，“持续聚焦一线城市的同时，可关注政府支持下、新兴城市的长期发展潜力与机遇，同时关注一线城市的稳定性和新兴城市较高的价格提升。”

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